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Inmobiliario y construcción

Del suelo a la entrega: cada fase con su contrato

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En breve

El área inmobiliaria de Gold and Koleman acompaña a inversores, promotores, constructoras y empresas propietarias o arrendatarias en todo el ciclo del activo: revisión previa a la compra, contrato y financiación, arrendamiento, promoción y obra, y reclamaciones por impago, retraso o defectos. Cada fase tiene plazos legales propios; el más corto, seis meses para reclamar vicios ocultos al vendedor.

Inmobiliario y construcción

En una operación inmobiliaria el precio se negocia una vez y los riesgos se arrastran durante años. Una carga no cancelada, una licencia que no ampara el uso real, un arrendatario con derecho de adquisición preferente o una deuda de IBI que sigue al inmueble pueden alterar la rentabilidad calculada. Nuestro trabajo consiste en encontrar esos puntos antes de la firma y en trasladarlos al contrato como condiciones, retenciones de precio o garantías del vendedor.

En promoción y obra el conflicto típico es de plazos y de dinero: retrasos, sobrecostes, certificaciones discutidas, penalizaciones y defectos tras la entrega. La posición de cada parte depende de lo que se firmó y de lo que se documentó durante la ejecución. Redactamos contratos pensando en esa prueba y, si el conflicto llega, reclamamos o defendemos con apoyo pericial ante los tribunales o en arbitraje.

Coordinamos cada asunto con urbanismo para comprobar la situación del suelo, las licencias y la posible existencia de expedientes de disciplina, y con fiscal para elegir entre la compra del activo o de la sociedad y calcular la tributación de la transmisión. Cuando la operación se financia con deuda, revisamos también las garantías hipotecarias y las condiciones del préstamo que limitan la disposición o el arrendamiento del inmueble.

En qué trabajamos

  • Compraventa de inmuebles

    Estructuramos la operación como compra del activo o de la sociedad propietaria, según cargas, contingencias y fiscalidad. Negociamos arras u opción, condiciones suspensivas, manifestaciones del vendedor y retenciones de precio. Las arras solo permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas si se pactan con ese carácter. Tras la entrega, la acción por vicios ocultos se extingue a los seis meses, por lo que las garantías contractuales importan más que las legales.

    Arts. 1454 y 1484-1490 CC

  • Due diligence inmobiliaria

    La due diligence es la revisión previa del activo. Contrastamos Registro y Catastro, cargas y afecciones, situación urbanística y licencias, contratos de arrendamiento, deudas con la comunidad y tributos locales, y obligaciones ambientales, como la declaración sobre actividades potencialmente contaminantes del suelo. El resultado es un informe con las contingencias ordenadas por gravedad y con propuesta de tratamiento: subsanar antes de firmar, ajustar el precio, retener o desistir.

  • Arrendamientos urbanos

    En locales, oficinas, naves y hoteles rige ante todo lo pactado, y la ley solo actúa como supletoria. Por eso el contrato debe resolver duración y plazo de obligado cumplimiento, renta fija y variable, actualización, obras, garantías, cesión y subarriendo. En vivienda la ley es imperativa: duración mínima de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y límites adicionales en zonas declaradas tensionadas.

    Arts. 4, 9 y 29-35 LAU

  • Desahucios

    El impago de la renta o la expiración del plazo permiten recuperar la posesión por juicio verbal, acumulando la reclamación de rentas. En locales y oficinas el procedimiento es directo. En vivienda, la demanda debe indicar si es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor, con requisitos previos añadidos en ese caso. Un requerimiento fehaciente de pago con 30 días de antelación impide al arrendatario enervar la acción.

    Arts. 22.4, 250.1.1.º y 439.6 LEC

  • Vicios constructivos

    La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía desde la recepción de la obra: diez años para daños estructurales, tres para defectos que afectan a la habitabilidad y uno para los de acabado. La acción prescribe a los dos años desde que aparece el daño. Responden promotor, constructor y técnicos, cada uno por lo suyo y solidariamente si no puede individualizarse la causa. Además, cabe la acción contractual.

    Arts. 17 y 18 LOE

  • Comunidad de propietarios

    Asesoramos a propietarios de locales, edificios de oficinas y complejos inmobiliarios en la redacción y modificación de estatutos, el reparto de gastos, la impugnación de acuerdos y las limitaciones de uso. Los acuerdos se impugnan en tres meses, o en un año si son contrarios a la ley o a los estatutos. Desde abril de 2025, destinar una vivienda a uso turístico requiere la aprobación previa y expresa de la comunidad.

    Arts. 7.3, 17 y 18 LPH

  • Promoción inmobiliaria

    Acompañamos al promotor desde la adquisición del suelo, por compra, opción o permuta por obra futura, hasta la entrega: financiación, obra nueva y división horizontal, contratos con la constructora y con los compradores. Las cantidades anticipadas por compradores de vivienda deben garantizarse con aval o seguro e ingresarse en cuenta especial desde la obtención de la licencia. El incumplimiento permite al comprador resolver y recuperar lo entregado con intereses.

    DA 1.ª LOE

  • Contratos de obra

    Redactamos y negociamos contratos de ejecución a precio cerrado, por medición o llave en mano, con su régimen de plazos, penalizaciones, modificaciones, retenciones y recepción. En la obra a precio alzado el contratista no puede pedir aumento aunque suban materiales o jornales, salvo cambio de proyecto autorizado. Atendemos también la cadena de subcontratación, limitada por ley, y la acción directa del subcontratista contra el dueño de la obra.

    Arts. 1593 y 1597 CC; Ley 32/2006

Qué se revisa antes de comprar un activo inmobiliario

Documentos mínimos que pedimos al vendedor o recabamos nosotros en una adquisición de edificio, suelo, local o nave.

  • Nota simple o certificación registral actualizada, con cargas, servidumbres y condiciones resolutorias
  • Certificación catastral y comprobación de superficie y linderos frente al Registro
  • Título de propiedad del vendedor y, si es una sociedad, poderes y acuerdos necesarios para vender
  • Informe o cédula urbanística: clasificación, uso permitido y edificabilidad pendiente
  • Licencias de obra, primera ocupación y actividad, o títulos habilitantes equivalentes
  • Contratos de arrendamiento vigentes, fianzas depositadas y derechos de adquisición preferente
  • Certificado de deudas con la comunidad de propietarios y últimos recibos de IBI
  • Certificado de eficiencia energética e inspección técnica del edificio
  • Seguro decenal, libro del edificio y actas de recepción si la construcción es reciente
  • Historial de actividades en el suelo y expedientes ambientales o sancionadores abiertos
10, 3 y 1 años
Garantía por daños estructurales, de habitabilidad y de acabado desde la recepción de la obra (art. 17 LOE).
2 años
Prescripción de la acción por defectos constructivos, desde que se produce el daño (art. 18 LOE).
6 meses
Plazo para reclamar al vendedor por vicios ocultos, desde la entrega del inmueble (art. 1490 CC).
3 años + el corriente
Cuotas de comunidad impagadas por el anterior dueño de las que responde el inmueble adquirido (art. 9.1 LPH).

IVA o Transmisiones Patrimoniales: el coste que decide la operación

La primera entrega de una edificación por su promotor tributa por IVA. Las segundas y ulteriores entregas están, como regla, exentas de IVA y sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que es un coste no recuperable para el comprador y cuyo tipo fija cada comunidad autónoma.

Cuando el comprador es un empresario con derecho a deducir el IVA, el vendedor puede renunciar a la exención (art. 20.Dos de la Ley del IVA). La operación tributa entonces por IVA, que el propio comprador autorrepercute y deduce por inversión del sujeto pasivo, más Actos Jurídicos Documentados. La renuncia debe cumplir sus requisitos formales en el momento de la entrega: no se improvisa en la notaría.

Preguntas frecuentes sobre operaciones inmobiliarias y obra

¿Qué deudas del inmueble pasan al comprador?

Además de las cargas inscritas en el Registro, el inmueble responde de las cuotas de comunidad impagadas del año en curso y de los tres anteriores, y del IBI pendiente por la afección legal de los bienes a ese tributo. Por eso se exigen certificados de deuda antes de firmar y, si hay saldos, se retienen del precio o se cancelan en la misma escritura.

¿Cuánto dura como mínimo el alquiler de un local de negocio?

Lo que se pacte. La duración mínima de cinco o siete años solo protege al arrendatario de vivienda. En locales, oficinas y naves no hay prórroga legal obligatoria: si el contrato no fija un plazo suficiente ni opciones de renovación, el arrendatario puede perder la ubicación al vencimiento. Solo en ciertos casos de actividad comercial de venta al público tiene derecho a indemnización por clientela.

¿Puede el contratista reclamar un sobrecoste por la subida de materiales?

En un contrato a precio alzado, no: el Código Civil le impide pedir aumento de precio aunque se encarezcan materiales o mano de obra. Solo puede hacerlo si hubo cambios en el proyecto autorizados por el propietario o si el contrato incluye una cláusula de revisión de precios. Los tribunales aplican de forma muy restrictiva la alteración imprevisible de las circunstancias.

¿Es obligatorio negociar antes de demandar un desahucio?

La Ley Orgánica 1/2025 exige, desde abril de 2025, acreditar un intento previo de solución negociada para admitir las demandas civiles, y el desahucio por impago no figura entre las materias excluidas. Conviene diseñar el requerimiento previo de pago de modo que documente también ese intento de negociación y respete la antelación de 30 días que impide la enervación.

Jurisprudencia de referencia

Resoluciones que marcan cómo se deciden hoy estos asuntos.

Resoluciones reales consultadas en fuentes oficiales. El resumen es propio y no sustituye la lectura del texto íntegro ni el análisis de cada caso.

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Un abogado valorará los antecedentes y si podemos asumir el encargo, previa comprobación de conflictos de intereses. Enviar una solicitud no supone aceptación del encargo ni suspende plazos legales.

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